现如今,对多数三四线城市来说,去库存任务仍然艰巨。国家统计局公布的数据显示,今年3月末,商品房待售面积68810万平方米,比2月末减少1745万平方米。“从数据上来说,库存量依然很大,对大部分房屋供需比偏高的城市,尤其对库存积压严重的三四线城市来说,去库存任务依然艰巨。
现在问题来了,热点城市都受到了房地产调控的影响,投资性需求开始向外溢出,那是否会有助于其他非热点三四线城市的“去库存”呢?对此,笔者认为,针对部分三四线城市楼市的回缓,只是阶段性的,无论从人口、财富和其他经济发展因素来看,这种回暖很难长期持续,对于多数三四线城市来说,去库存压力仍然很大,需作持久战准备。
第一,三四线城市居民购买力对房价上涨更为敏感。相较于一二线城市购房主体以投资客为主,三四线城市的主要购买力是当地居民,对房价上涨的敏感度很强,即使现在部分三四线城市出现火热,也只是资本从一二线城市外溢到周边的三四线城市,这种外溢现象不可持续,一旦热点消退之后,多数三四线城市的房地产又将冷却下来。
第二,相对于一二线城市土地市场日趋紧张,地方政府供地明显不足,而多数三四线城市的土地资源还很宽裕,土地价格难有上涨空间,如果当地政府放开土地无限量供应,不但使房价上涨不可持续,相反还会对进一步加大库存量。
第三,三四线城市的房价上涨,关键要看人口流入、产业结构、区位、居民收入水平等影响房价关键因素,而多数三四线城市居民收入增长有限、产业结构单一、人口净流入减少,出现了零增长或负增长。而像这样的三四线城市,即使迎来短暂楼市热销,也是不可持续的。