新闻中心

预订的房子“飞了”怎么办

    预约购买规划中的房子,苦等六年,等到的却是一场空……

    本期内容继续为你解析购房合同的那些事。

    201011月,徐州的一家房地产开发商被客户张先生告上法院,起因是6年前的一份商品房预订单,这是怎么回事呢?

    原来,在2004年,张先生与这家开发商签订了《XX小区商品房预订单》,并支付了5万元定金,预订购买某商品房。预订单约定,该商品房建筑面积预计为120平方米,房屋价格为2500/平方米,将来签订房屋买卖合同时,双方以房产管理部门核准的面积为准,合同单价不变。

    然而,涉案的房屋,直到2009年才动工修建,房屋面积还因为政策因素从预计的120平缩减到了90平。20101月,开发商取得了《商品房预售许可证》,但是,张先生预订的房屋被开发商用作了拆迁安置用途,不再对外出售。同一地块上的其他房子,开发商也不愿以当初预订单上的价格卖给自己。

    如此一来,张先生当初签订的商品房预订单,成了空头支票,张先生也错过了购买其他房屋的机会,与开发商协商无果,便告到了法院。

    张先生认为,双方签订的预订单显然属于商品房预售合同,自己已经按照约定支付定金,开发商却不履行合同义务,公然违约,应当按照合同价格赔偿自己一套面积不低于90平方米的房屋,如果无房可交,也应该赔偿自己33万元。

    开发商则认为张先生的诉求没有事实依据和法律依据,应当予以驳回。

    开发商认为:

    一来,双方签订的只是预订单,属于预约合同,不是正式的商品房预售合同,没有交付房屋的义务。商品房买卖合同不同于一般的买卖合同,具有特殊性,其涉及到诸多的义务条款,如房屋交付问题,面积差价处理问题,产权证的办理问题等等,这些问题如不在合同中明确约定,则合同在履行上会存在事实上和法律上的障碍。

    二来,预订单签订时,预订房屋所在的地块还没拆迁,仅仅办理了意向和规划手续,不具备开发建设的条件,到2010年才拿到预售许可证,此时房屋的具体实际情况已经与预订单的约定存在重大差异,因此预订单所约定的房屋的位置、面积等条款没有法定依据,对双方都不具有法定的约束力。

    况且,根据开发商签订的拆迁安置协议,涉案房屋归拆迁户所有,因此即便开发商按照预订单的约定与张先生签订房屋买卖合同,也无法履行该合同。

    上期节目左岸曾经提到,合同签订的双方应当遵循诚实信用的原则,开发商既然和张先生自愿签订了预订单,就不应该违约。但签订时确实没有取得预售许可,项目也因客观因素拖延到2009年才动工,如果完全支持其中一方诉求,对另一方都是不公平的。

    在审理过程中,当地法院认为,这份预订单签订的时候,开发商还没有取得商品房预售许可,因此虽然约定了房屋面积、单价和付款时间,但对交付时间、办证时间、违约责任等都没有明确约定,通篇也大量使用了预订预计等词语,所以这份预订单的合同性质,应该属于预约合同,而不是商品房买卖合同。所以,张先生不能以预订单为依据,要求开发商履行交房的义务。

    然而,开发商确实双方签订的违反了预约合同,应当负违约责任。在这个纠纷中,开工日期拖延、政策变化以及新的拆迁安置情况等导致房屋建设规划变更,确实并不是开发商的过错导致,属于不可预料的情况。但开发商未取得预售许可就将房屋预订出售,行为具有违法性,在合同签订时对外部情况变化估计不足,后来又将约定的房屋安置给他人,使双方失去了进一步协商并签订正式合同的可能性,应当承担相应责任。

    不过,市场行情和建筑成本都已经发生重大变化,张先生主张33万元赔偿显失公平,最终法院酌情将张先生的损失确定为15万元,判决开发商将当初的5万元购房款退还给张先生,并向其赔偿15万元。

声明:本网站所提供的信息仅供参考之用,并不代表本网赞同其观点,也不代表本网对其真实性负责。您若对该稿件内容有任何疑问或质疑,请尽快与上海热线联系,本网将迅速给您回应并做相关处理。联系方式:shzixun@online.sh.cn

本文来源:法律七点半 作者: 责任编辑:梦想天空

©1996- 上海热线信息网络有限公司版权所有

许可证编号:31220180001 沪ICP备09025212号 沪网文[2017]6486-491号

沪公网安备 31010602000009号 互联网违法和不良信息举报中心