[疑点]

　　拖延开盘是为了捂盘惜售？

　　19日下午，记者来到位于江场西路的中铁置业上海有限公司。负责此事的公司经理杨瑞可表示，中铁北城时代二期并非捂盘不售，捂盘是指取得了预售许可证却迟迟不开盘，而这个项目并没有拿到预售许可证，此外，项目周边道路没修好，市政配套的水电煤等管线没办法施工。这个项目是在3月28日开始认筹的，当时公司从相关部门获悉，周边的几条市政道路会如期竣工，但后来竣工日期推迟了，项目配套设施没法施工，导致公司也明确不了具体开盘时间。就算拿到预售许可证，到时候水电煤都通不了，还是会出现合同纠纷。

　　没预售证怎么收取认筹金？

　　杨瑞可说，当初是易居臣信主动找来，希望给该项目做外场拓展、网络投放等宣传活动。公司看重易居臣信的客户资源和渠道，双方就达成了合作，易居臣信作为该项目代理商。认筹的事情完全是易居臣信在操作，这笔钱至今没有一分钱进入到开发商的账户里。

　　为何与400多名客户签约？

　　杨瑞可说，他从易居臣信处了解到，支付认筹金的客户在330人到360人之间，都是每人4万元。一般情况下，认筹者数量会比房源数多一些；而认筹者和代理商签订的协议没有明确标的物，也没有开发商的印章，并非正规签约合同。

　　延期开盘是为了坐地起价？

　　杨瑞可解释，开发商从未向客户承诺过销售价格，楼盘尚未拿到预售证，还没有正式定价，开发商并不存在隐瞒房价的行为。销售人员是代理公司人员，口头承诺代表不了开发商，开发商也不会认可。楼盘价格需要宝山区房管局审批，有备案价格的上限，而备案价格到时将由区房管局市场科依据相关数据核查制定。开发商也不能随意涨价，想定多少就定多少。至于是不是每平方米售价4.5万元，开发商也无法确定。

　　[宝山区房管局]

　　责令退还订金

　　并将进行处罚

　　昨天，宝山区房管局工作人员表示，已经约谈了开发商相关负责人，有关中铁北城时代房产销售事宜，区房管局已展开核查。

　　经查，中铁北城时代开发商为上海中铁宝丰置业有限公司，该楼盘未在区房管局办理商品房预售许可证。按照规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

　　目前，宝山区房管局已责令开发商退还所有订金，并就此违规行为进行行政处罚。

　　[律师观点]

　　未取得商品房预售证

　　任何销售行为都违规

　　上海12348热线的工作人员表示，根据《城市商品房预售管理办法》，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证；未取得商品房预售许可证的，不得进行任何形式商品房销售，代理商以咨询服务费等名义收钱，也是违规的。

　　上海融孚律师事务所杨维江律师表示，未取得商品房预售许可证之前，任何销售行为都是违规的。

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